家を貸すときに知っておきたいこと

安心して不動産の取引をするために、知っておきたいポイントはたくさんあります。
ここでは、自宅の賃貸を検討し始めてから、賃貸物件の賃貸借契約を結び、実際に入居者を受け入れてからの管理やトラブル対応に至るまでの重要なポイントを網羅しています。
自分がどの段階にいるか、どんな点に不安があるかによって、該当する項目をじっくり読んで、円滑な不動産取引や賃貸事業を実現させましょう。

家を貸すときのメリット･デメリット

メリット

デメリット

契約の種類

普通借家契約

普通借家契約とは、期間を定めて、または、期間を定めないで、建物の使用収益及びその賃料を定めてする法定更新のある建物賃貸借契約です。
契約期間を定める場合は1年以上で、上限に関する制限はありません。通常は、契約期間を2年とすることが多いようです。1年未満の契約期間を定めた場合、「期間を定めない」建物賃貸借契約となります。

普通借家契約は「法定更新制度」（いわゆる自動更新制度）があるため、更新することが前提となっていて、契約が切れる「1年前から6ヵ月前までの間」に更新しないなどの通知がなければ、自動的に契約が更新されます。
法定更新後は「期間を定めない」建物賃貸借契約となり、退去したいときは、貸主に対して退去したい旨の通知をしてから3ヵ月後に契約終了となります。
契約の更新は、法定更新のほかに、貸主借主双方の合意により更新するという方法があります。

定期借家契約

定期借家契約は、期間の定めのある建物の賃貸借で、かつ、契約の更新がなく、公正証書等の書面で契約されることが必要な賃貸借契約です。
契約期間の上限下限は定められていないので、契約期間は自由に決めることができますが、「契約更新」はありません。
引き続き借りたいということであれば、契約更新ではなく、再契約となります。
普通借家契約と定期借家契約の違いについてまとめてみました。

	普通借家契約	定期借家契約
契約更新	ある（正当な事由が無い限り更新し続ける）	ない（期間満了により終了）
契約期間	期間を定めなくてもよい。期間を定める場合は1年以上。（1年未満の期間を定めても、期間の定めのない契約になる）	契約期間は必ず定める。期間についての制限はない。（1年未満の賃貸期間も定められる）
契約手続き	書面でも口頭でも可能。（トラブルを防ぐため契約書を交わすケースが一般的）	契約前に、更新のない契約であることを書面で説明する必要がある。契約は、公正証書など書面で結ぶ必要がある。
賃料増減額の特約	特約に関わらず、当事者は賃料の増減を請求できる。	借賃の増減は特約の定めに従う。
中途解約	中途解約できるとする特約は有効。特約がなければ、貸主と入居者の合意が必要。	特約がなければ、中途解約は原則できない。居住用で床面積200㎡未満の物件の場合のみ、入居者がやむを得ない事情で、生活の本拠に使うのが困難になったときは中途解約できる。

定期借家契約は契約期間を自由に設定できる、契約期間が終了すれば確実に退去してもらえるなどのメリットがありますが、更新料がもらえない、賃料･礼金等が低めになる傾向があるなどのデメリットもあります。

家を貸すまでの流れ

家を貸すまでの流れをご紹介します。ご相談から入居まで不動産会社に依頼することができます。

: 相場を知って、賃料の目安を立てる住まいを貸すと決めたら、いくら程度で貸せそうかの目安を立てます。まずは、住まいの周辺の募集賃料を知ることから始めるとよいでしょう。

家を貸した後の管理について

入居者からの家賃徴収や苦情処理、設備保守など、以下の種類の管理業務があります。

入居者管理

入居者募集

入居者募集は、入居者が退去する度に行います。

家賃管理

毎月の入金状況を入居者毎に管理します。
家賃の未入金があったらすぐに対応し、集金します。

退去管理

入居者が退去するときに室内を点検。部屋に破損や汚損などがあれば、入居者の過失によるものかどうかを確認し、入居者と話し合って補修費用の負担割合を明確にします。

クレーム･トラブル対応

クレーム･トラブルは設備の故障や雨漏りに関するクレームや入居者同士、近隣住民とのトラブルなど様々。一般的なクレーム･トラブルに対する適切･迅速な対応方法について、知識を身に付けておく必要があります。

建物管理

清掃

共用通路や階段、エントランス、外構などの定期清掃と大規模清掃。

設備保守･点検･補修

電気･ガス･給排水設備などを定期的に点検します（必要に応じてメンテナンス）。
法定点検が義務付けられている設備は、専門業者に依頼して実施します。

空室管理

入居者の退去があったときは、室内の清掃･修繕業務を行います。次の入居者が入るまで点検･清掃･空気の入れ替えなどを継続し、良好な状態を保ちます。

長期修繕計画

外壁の塗り替え、設備の取替えなどの大規模なメンテナンスは、修繕積立金を積み立てておき、計画的に修繕を行います。

お役立ちガイド

	普通借家契約	定期借家契約
契約更新	ある（正当な事由が無い限り更新し続ける）	ない（期間満了により終了）
契約期間	期間を定めなくてもよい。期間を定める場合は1年以上。（1年未満の期間を定めても、期間の定めのない契約になる）	契約期間は必ず定める。期間についての制限はない。（1年未満の賃貸期間も定められる）
契約手続き	書面でも口頭でも可能。（トラブルを防ぐため契約書を交わすケースが一般的）	契約前に、更新のない契約であることを書面で説明する必要がある。契約は、公正証書など書面で結ぶ必要がある。
賃料増減額の特約	特約に関わらず、当事者は賃料の増減を請求できる。	借賃の増減は特約の定めに従う。
中途解約	中途解約できるとする特約は有効。特約がなければ、貸主と入居者の合意が必要。	特約がなければ、中途解約は原則できない。居住用で床面積200㎡未満の物件の場合のみ、入居者がやむを得ない事情で、生活の本拠に使うのが困難になったときは中途解約できる。